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소유권이전

- 소유권 이전

◎ 소유권이전

소유권이전등기란 매매, 증여, 상속, 경매 등 각종원인으로 등기부상 소유자가 새로운 소유자로 바뀌는 등기를 말합니다.

1. 각종 원인에 따른 분류

1) 매매로 인한 소유권이전등기
매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하여 효력이 생기는 계약입니다. 소유권 전부에 대한 매매, 소유권 일부에 대한 매매, 공유부동산의 매매, 공유지분 또는 일부 매매 등의 형태가 있습니다. 이러한 매매가 소유권이전등기의 원인이 됩니다.
매매로 인한 이전등기신청을 하려면 계약한 때로부터 60일 이내에 부동산거래신고를 하고 신고필증을 등기신청서에 첨부하여야 하며 (중개인이 있는 경우는 중개인이 의무적으로 하게 되어 있음) 주택거래신고지역(일부 지정된 지역)일 경우에는 부동산거래신고 대신 주택거래신고를 하고 신고필증을 첨부하여야 합니다.

2) 증여로 인한 소유권 이전 등기
증여란 당사자의 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 증여하는 의사표시를 하고 상대방이 이를 성립하는 계약입니다. 소유권 이전등기를 하기 전에 먼저 증여계약이 이루어져야 합니다. 증여계약서를 작성하여 원본과 그 사본을 그 부동산을 관할하는 시장, 구청장, 군수에게 제출하여 검인을 받아야 합니다. 관할시,군,구청 세무과에 위 신고서 서류와 부동산등기부등본, 부채증명서(수증받을 부동산에 부채가 있어 수증인이 증여인의 그 부채를 인수 할 때), 증여확인서(증여인의 부채를 인수하지 않을 때에는 부채를 인수하지 않는다는 취지의 확인서)를 제출하여 취득세 고지서를 발급 받습니다.

3) 경락에 의한 소유권 이전 등기
부동산을 경매를 통하여 낙찰 받아 낙찰인 명의로 소유권이전을 하는 것을 말합니다. 낙찰에 의한 소유권이전등기 촉탁은 일반적으로 낙찰자가 해당 법원의 경매계에 등기촉탁 신청함으로써 경매계에서 해당등기소에 촉탁으로 이루어집니다.
강제경매든 임의경매든 낙찰자가 낙찰대금을 완납하고 소유권 이전등기촉탁신청서를 법원에 제출하면 법원은 곧바로 신청서류에 낙찰허가결정등본과 낙찰대금완납증명을 첨부하여 낙찰인의 소유권이전등기, 낙찰인이 인수하지 않은 등기부상의 권리말소, 경매신청 등기의 말소를 관할등기소에 촉탁하게 됩니다.

※ 소유권 이전등기 촉탁 관련서류 발급
- 낙찰된 부동산등기부등본 1통 : 경매물건 소재지 관할법원에서 발급 받으시면 됩니다.
부동산등기부등본이 없으시면 인터넷으로 열람하시고 출력한 출력물이라도 무방합니다.
- 토지대장, 건축물관리대장 1통 : 토지만에 대한 소유권이전시에는 토지대장만 필요합니다. 관할시청, 구청 민원실이나 동사무소에서 발급 받을 수 있습니다.
- 낙찰자의 주소를 증명하는 서면 1통 : 낙찰자가 개인인 경우 가까운 읍,면,동사무소나 시청에 가셔서 주민등록등본 발급 받아야 합니다. 법원 등기소의 무인자동발급기에서 발급 받을 수 있고, 열람만 하고자 한다면 인터넷으로 가능 합니다.
- 낙찰허가결정 정본, 낙찰대금완납증명원 각 1통 : 낙찰허가결정정본과 등록세고지서 발급시 구청 세무과에 제시해야 할 낙찰대금완납증명원이 필요합니다. 낙찰대금완납증명원은 낙찰대금을 완납한 해당 경매법원으로부터 발부 받으시면 됩니다.

※ 낙찰에 의한 소유권이전등기 촉탁신청서 작성
신청서에는 경매사건번호와 등기원인(부동산 강제경매 또는 임의경매)을 기재 합니다. 낙찰로 인한 소유권이전등기는 낙찰인이 등기권리자고, 압류의 효력발생 당시의 소유명의자가 등기의무자입니다. 등기권리자가 자연인인 경우에는 그 주소, 성명을 법인인 경우에는 법인명, 소재지를 기재하고 대표자는 기재하지 않습니다.

또한 신청서에는 부동산의 표시를 하여야 합니다. 촉탁 할 등기의 목적이 되는 낙찰부동산은 등기부의 표시와 일치하여야 합니다. 낙찰부동산이 수개인 경우에는 별지목록에 의하여 부동산을 표시하시면 됩니다. 경매신청기입등기 후 낙찰부동산에 관하여 합필, 분필, 행정구역 변경, 환지, 증축, 분할, 합병, 구분 등으로 등기부상 번지, 지적, 구조, 건평 등의 변경이 있는 경우 그 표시변경 등기일자가 낙찰허가결정전 이면 이를 경정한 다음 신청서에 변경 된 표시를 기재하고, 낙찰허가결정후 이면 변경전의 부동산의 표시를 하고 그 밑에 변경된 현재의 등기부등본의 내용대로 표시하시면 됩니다.

2. 절차

1) 매매 등 계약체결과 계약서 작성
매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을지급할 것을 약정하여 효력이 생기는 계약이며, 매매계약서는 일반적으로 공인중개사가 있는 경우에는 공인중개사가, 공인중개사가 없는 경우에는 당사자가 각 작성하는 것이 원칙이나, 그 계약서로 검인을 받기 곤란한 경우(매매가액 조정, 계약서 내용의 부실, 계약서미작성 등)에는 법무사 등 대리인이 매매계약서를 작성해 주는 것이 현실입니다.

2) 토지, 건축물대장등본발급
등기신청대상 부동산의 종류에 따라 부동산 소재지 관할 시·군청에서 토지대장등본, 임야 대장등본, 건축물대장 등본을 발급 받습니다.

3) 부동산거래계약신고
부동산거래계약신고 및 신고필증, 정부수입인지첩부 부동산거래계약신고및신고필증, 계약서 원본 또는 판결서(판결이 소유권이전의 원인인 경우)등의 정본과 그 사본2통을 그 부동산을 관할하는 시장·구청장·군수에게 신고를 하여야 합니다.

4) 소유권 이전등기 신청서 작성
매매로 인한 소유권 이전등기는 매도인이 등기의무자이고 매수인이 등기권리자입니다. 신청서의 기재사항을 요건에 맞게 기재하셔야 합니다.

5) 취득세 신고서 등 서류 작성
취득세 고지서를 발급받기 위하여는 지방세법에 따라 취득세 신고서를 작성ㆍ제출하여야 하므로 신고서를 작성하고 대리인 란에 법무사 인적사항을 기재한 뒤 날인합니다.

6) 취득세 고지서 발급 및 납부
관할 시·군·구청 세무과에 가셔서 위 신고서 서류와 토지대장, 건축물대장사본 및 실거래신고서 사본을 함께 제출하여 취득세 고지서를 발급 받습니다.

7) 제3자의 동의, 허가 또는 승낙
제3자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면이 없는 경우에 등기원인이 무효 또는 취소가 되는 경우가 있습니다. 이를 미연에 방지하기 위함입니다.
- 농지취득자격증명 (매매부동산이 농지인 경우 첨부)
- 토지거래허가서 (매매목적물인 토지가 토지거래 허가구역인 경우 첨부)

8) 국민주택채권매입
공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우는 제외

9) 부동산등기신청수수료 납부
부동산 개수 당 서면방문은 15,000원, 전자표준양식은 13,000원, 전자신청은 10,000원을 납부하여야 합니다.

3. 준비서류

1) 등기의무자
- 등기필증(집문서라고도 함)
※ 법무사가 작성한 확인서면(필증을 분실하였을 경우)
- 주민등록초본1통 (주속이력사항 전체포함)
- 인감증명서 (매매의 경우 : 부동산매도용 인감증명서)
- 인감도장
- 신분증
※ 주민등록 등(초)본은 신청일 기준으로 3개월이내의 발급분이어야 합니다.

2) 등기권리자
- 주민등록등본 1통
- 도장
- 신분증