근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정채권을 장래의 결산기에 이르러 일정한 한도(일반적으로 채권최고액)까지 담보하는 특수한 저당권으로 민법상 물권에 속하는 권리로서 현재 부동산 담보시 대표적으로 이용하고 있습니다.

1. 절차

1) 근저당권설정등기

(1) 당사자 간의 금전거래 등에 관한 계약합의
근저당권설정등기를 하기 위하여는 당사자, 즉 채권자(근저당권자)와 채무자(근저당권 설정자가 대부분이나 다를 수도 있음)간에 채권적 합의가 선행되어야 합니다.

(2) 원인증서작성
근저당권은 금융기관과 개인 또는 개인과 개인사이에서 많이 발생하는데, 금융기관과개인 사이에서는 금전소비대차약정서, 당좌대월약정서, 어음거래약정서 등이 있고, 개인과 개인 사이에서는 차용증 등 금전소비대차약정서가 대부분을 차지하고 기타 도매상과 소매상간의 계속적인 물품공급약정서 등이 있습니다. 따라서 근저당권설정등기를 하기 위하여는 반드시 위와 같은 원인증서를 작성하여야 합니다.

(3) 근저당권설정계약서 작성
이 계약서는 법원에 등기할 때 제출하여야 하는 계약서로서 담보제공자(채무자)는 인감을 날인하고 인감증명서를 함께 첨부하여야 하며, 피담보채권의 최고액으로서 등기 되는 것은 채권원본만의 한도액이 아니라, 이자를 포함하는 원리금을 채권최고액으로 기재하셔야 합니다.

(4) 근저당권설정등기 신청서 작성
원인증서와 근저당권설정계약서에 따라 근저당권설정등기신청서를 작성하여야 합니다.

(5) 등록면허세 고지서 발급 및 납부
관할시, 군, 구청 세무과에 가셔서 설정계약서 사본이나 등기신청서 사본을 제시하면등록면허세 납부고지서를 발급받을 수 있습니다.

(6) 국민주택채권매입
국민주택채권을 매입 후 발급받은 영수증에서 주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재합니다. (채권최고액이 2천만 원 이상일 경우)

(7) 부동산등기신청수수료 납부
부동산 개수 당 서면방문은 15,000원, 전자표준양식은 13,000원, 전자신청은 10,000원을 납부하여야 합니다.

(8) 물건지 관할등기소에 등기신청서 제출

2) 근저당권말소등기

(1) 근저당권설정자 또는 채무자의 채무변제
근저당권은 피담보채권이 확정된 때에는 그 채권을 전부 변제하면 소멸합니다. 피담보 채권이 확정되기 전이라도 채무가 변제 등으로 전부 소멸하고 있으면 기본계약인 설정 계약을 해지하여 근저당권을 소멸시킬 수 있습니다.

(2) 해지증서 작성
근저당권이 소멸하면 근저당권자는 근저당권의 말소를 허락하는 해지증서를 작성해야합니다.

(3) 등기신청서 작성
등기원인을 근저당권말소로 한 근저당권말소등기 신청서를 작성해야 합니다.

(4) 등록면허세 고지서 발급 및 납부
관할 시, 군, 구청 세무과에 가시면 등록면허세 납부고지서를 받을 수 있습니다.

(5) 부동산등기신청수수료 납부
부동산 개수 당 서면방문은 3,000원, 전자표준양식은 2,000원, 전자신청은 1,000원을 납부하여야 합니다.

(6) 관할등기소에 제출

3. 준비서류

(1) 등기의무자

근저당권설정자(담보제공자)
- 등기필증(집문서라고도 함)
※법무사가 작성한 확인서면(필증을 분실하였을 경우)
- 주민등록 초본1통 (주속이력사항 전체포함)
- 인감증명서 (매매의 경우 : 부동산매도용 인감증명서)
- 인감도장
※ 주민등록 등(초)본은 신청일 기준으로 3개월이내의 발급분이어야 합니다.
근저당권자(채권자)
- 주민등록 등본 1통(법인일 경우는 법인등기부등본)
- 도장(인감도장이 아니라도 무방함)
- 신분증
※ 주민등록 등(초)본은 신청일 기준으로 3개월이내의 발급분이어야 합니다.

(2) 근저당권말소
- 등기필증(근저당권자)
- 도장
- 신분증