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가등기/본등기

- 가등기/본등기

◎ 가등기

가등기는 부동산 물권변동을 일어나게 할 청구권을 보전하기 위하여 그것을 공시하는 등기입니다. 이는 부동산 물권변동을 목적으로 하는 청구권을 가진자의 보호를 위한 일시적, 예비적 보전수단인 것입니다. 가등기에는 소유권이전청구권보전의 가등기와 담보가등기가 있습니다.

참고로 가등기상의 권리의 이전등기가 가능한가?
가등기상 권리를 제3자에게 양도한 경우에 양도인과 양수인은 공동신청으로 그 가등기상 권리의 이전등기를 신청할 수 있고, 그 이전등기는 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 합니다.

참조판례(대법원 1998.11.19. 선고98다24105 전원합의체 판결) 「가등기는 원래 순위를 확보하는 데에 그 목적이 있으나, 순위보전의 대상이 되는 물권변동의 청구권은 그 성실상 양도될 수 있는 재산권일 뿐만 아니라 가등기로 인하여 그 권리가 공시되어 결과적으로 공시방법까지 마련된 셈이므로, 이를 양도한 경우에는 양도인과 양수인의 공동신청으로 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다고 보아야 한다」 가등기 된 권리 중 일부지분에 관해서도 할 수 있습니다. 가등기상 권리의 이전등기 신청은 가등기된 권리 중 일부지분에 관해서도 할 수 있다. 이 경우 등기신청서에는 이전되는 지분을 기재 하여야 하고 등기부에도 그 지분을 기재하여야 합니다.

1. 절차

1) 가등기설정

(1) 매매예약서 작성
매도예약자와 매수예약자는 합의하여 매매예약서를 작성하고 기명날인 하여야 합니다.

(2) 토지, 건축물 대장등본발급
등기신청대상 부동산의 종류에 따라 부동산소재지 관할 시, 군청에서 토지대장등본, 임야대장등본, 건축물대장등본을 발급 받습니다.

(3) 신청서 작성
등기원인을 매매예약에 의한 소유권이전청구권보전으로 하는 소유권이전가등기 신청서를 작성하여야 합니다.

(4) 등록면허세 고지서 발급 및 납부
관할 시, 군, 구청 세무과에 가서 매매예약서 사본, 토지대장, 건축물대장, 개별공시지가 확인원을 제출하시면 등록면허세 납부고지서를 받을수 있습니다.

(5) 부동산등기신청수수료 납부
부동산 개수 당 서면방문은 15,000원, 전자표준양식은 13,000원, 전자신청은 10,000원을 납부하여야 합니다.

(6) 관할등기소에 제출

2) 가등기말소

(1) 매매예약서 작성
매매 또는 저당권설정 등의 예약으로 인한 경우에 매매예약이나 저당권의 설정예약이 해지, 취소되거나 착오 등의 사유가 있을 때에 그 가등기를 말소할 수 있습니다.

(2) 해지증서 작성
가등기권자는 기존에 경료된 가등기를 해지한다는 취지의 해지증서를 작성하여야 합니다.

(3) 신청서 작성
해지를 등기원인으로 하는 가등기말소등기신청서를 작성하여야 합니다.

(4) 등록면허세 고지서 발급 및 납부
관할 시, 군, 구청 세무과에 가시면 등록면허세 납부고지서를 받을수 있습니다.

(5) 부동산등기신청수수료 납부
부동산 개수 당 서면방문은 15,000원, 전자표준양식은 13,000원, 전자신청은 10,000원을 납부하여야 합니다.

(6) 관할등기소에 제출

2. 준비서류

(1) 가등기설정

➀ 매도예약자(소유자)
- 등기필증
- 주민등록등본 (주소이력포함)
- 인감증명서
- 토지대장,건축물관리대장
- 토지이용계획확인원
- 인감도장
- 신분증지참 (본인참석시)
※ 주민등록 등(초)본은 신청일 기준으로 3개월이내의 발급분이어야 합니다.

➁ 매수예약자
- 주민등록등본
- 도장
- 신분증

(2) 가등기말소

➀ 매도예약자(소유자)
- 가등기의 권리에 관한 등기필증
- 인감증명서
- 주민등록초본 - 주소이력포함
- 인감도장
- 신분증지참-본인참석시

➁ 매수예약자
- 도장
- 신분증

◎ 본등기

본등기는 가등기에 상대되는 개념으로 종국등기 라고도 하는데 등기의 본래의 효력인 물권 변동의 효력 또는 대항력을 발생하게 하는 등기입니다.

1. 절차

1) 매매계약체결과 매매계약서
매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하여 효력이 생기는 계약입니다.

2) 토지, 건축물대장등본발급
등기신청대상 부동산의 종류에 따라 부동산 소재지 관할 시·군청에서 토지대장등본, 임야대장등본, 건축물대장등본을 발급 받습니다.

3) 매매계약서 실거래신고 및 정부수입인지첨부
계약서 원본과 그 사본2통을 그 부동산을 관할하는 시장·구청장·군수에게 제출하여 실거래신고를 하여야 합니다.

4) 소유권 이전등기 신청서 작성
매매로 인한 소유권 이전등기는 매도인이 등기의무자이고 매수인이 등기권리자입니다. 신청서의 기재사항을 요건에 맞게 기재하여야 합니다.

5) 취득세 고지서 발급 및 납부
관할 시·군·구청 세무과에 가셔서 토지, 임야, 건축물대장사본 및 실거래신고서 등을 제시하면 취득세 납부고지서를 발급받을 수 있습니다.

6) 제3자의 동의, 허가 또는 승낙
제3자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면이 없는 경우에 등기원인이 무효 또는 취소가 되는 경우가 있습니다.
- 농지취득자격증명 : 매매부동산이 농지인 경우 첨부
- 토지거래허가서 : 매매목적물인 토지가 토지거래 허가구역인 경우 첨부

7) 국민주택채권매입
(공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우는 제외) 국민주택채권을 매입후 발급받은 영수증에서 국민주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재합니다.

8) 부동산등기신청수수료 납부
부동산 개수 당 서면방문은 15,000원, 전자표준양식은 13,000원, 전자신청은 10,000원을 납부하여야 합니다.

9) 관할 등기소에 등기신청서 제출

2. 준비서류

1) 등기의무자(매도인)
- 등기필증
- 주민등록초본 1통 (주소이력포함)
- 부동산매도용 인감증명서 (부동산 매수자란에 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소 기재요망)
- 인감도장
- 공동주택가격확인서 (공동주택일 경우)
- 신분증
※ 주민등록 등(초)본은 신청일 기준으로 3개월이내의 발급분이어야 합니다.

2) 등기권리자(매도인)
- 주민등록초본 1통 (주소이력포함)
- 토지대장
- 건축물관리대장
- 도장
- 국민주택채권매입 영수증 (주택채권발행번호 기재시 필요)
- 토지이용계획확인서 (토지,건물일 때)
- 토지거래허가증 또는 농지취득자격증명원
- 신분증